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央行再次降息对房地产行业累计效应有待观察

2019-03-09 12:42:44来源:励志吧0次阅读

央行再次降息对房地产行业累计效应有待观察_我的钢铁

央行宣布从2008年12月23日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,从2008年12月25日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。该政策变相提高了居民购买力水平,但力度略低于市场预期,其政策累计效果有待观察。

本次降息略低于市场预期,属于不对称降息,长期利率降低较少。具体采用的是不对称降息,其中活期存款利率没有调整,长期贷款中:5年以上中长期存贷款利率减少0.18个百分点,公积金贷款利率减少0.18个百分点。

本次降息对房价减少幅度有限,累计效果明显由于长期贷款利率减少幅度较小。以100平米、总价100万房子为例,购房者贷款80万、15年偿还为例:如果比较2008年11月27日利率水平,此次利率调整减少每月按揭77元(由6,802元下降到6,725元),减小幅度1.1%(如果按首套住房优惠后70%利率计算,则优惠后的实际房价减少11.0%)

而2008年央行共降息5次,累计效果对房价的减少幅度很大。比较2007年12月21日利率水平,现在每月按揭减少842元(从7,567元下降到6,725元),减少幅度11.1%(优惠后利率比07年减少20.9%)。

其次,房地产开发商的借款利息累计有大幅度减少,但对投资、供给的短期影响有限。2008年3季度末A股上市公司有息负债1,777亿元,08年5次降息累计减少1年期贷款利率2.16%,按此估算累计减少利息费用38亿元;2008年A股上市净利润如果按25%增长为243亿元,所占比例为15.8%,开发商的借款利息有很大幅度减少。

根据相关机构预测,在未来的12个月中,存贷款基准利率将会继续下调100个基点左右,居民的还款压力将出现进一步的下降,对房地产购买力和需求的刺激将逐步体现。

但是,当前利率的下调未必会改变消费者的购买力行为和预期。一方面,利率的下调伴随着经济的持续下降和居民收入水平的降低。它往往只是对冲经济下滑过程中居民收入产生的负面影响,而非提高居民的购买能力;另一方面,对于改善性需求而言,其对未来房价的预期将成为影响其购买行为重要的因素之一,大部分城市还未调整的房屋价格显然不足以对改善性需求形成底部价格预期。

因此,短期看,此次降息不会对商品房供给、房地产投资等产生大的正面影响。并且09年上半年,随着实体经济的恶化和房价的回调将很难使居民形成较好的购买预期,成交量大幅回升的概率不大。长期看,降息累计作用将逐步显现,伴随着其他利好房地产的措施出台,以及价格的回落,将会促进资金在房地产行业的投资。(来源:世华财讯)

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